В случае приобретения коммерческой недвижимости на вторичном рынке основным риском является судебный спор, по результатам которого покупатель может утратить право собственности на недвижимость, хотя и оплатил ее цену полностью.

Для собственника, требующего изъятия имущества у покупателя, в общем-то безразлично, являлся ли приобретатель добросовестным при заключении сделки – имущество будет истребовано от приобретателя в любом случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли, отчуждено лицом которое не имело права его отчуждать (часть 1 ст.302 ГК РФ).

Для приобретателя, у которого имущество было изъято, а также продавца, который не имел права его отчуждать, факт добросовестности будет иметь значение, поскольку приобретатель вправе взыскать с продавца убытки, причиненные изъятием имущества (статья 461 ГК РФ п. 43 Постановления Пленума ВС №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Безвозмездность приобретения покупателем имущества уничтожает его добросовестность, а значит и лишает права на взыскание с продавца убытков (часть 2 статьи 302 ГК РФ).

Продавец, привлеченный в качестве соответчика в дело об изъятии имущества, заинтересован в сохранении сделки и как правило занимает позицию солидарную с приобретателем, либо уклоняется от явки в суд, поэтому право опровергать добросовестность приобретателя предоставлено собственнику имущества, который вправе доказывать, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления Пленума ВС №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г.).

Если дело об истребовании имущества складывается таким образом, что приобретателю понятно, что иск будет удовлетворен (например результатами почерковедческой экспертизы подтверждается подделка подписи собственника на договоре), приобретателю важно добиваться включения в мотивировочную часть судебного решения выводов о применении части 1 статьи 302 ГК РФ (а не части 2 указанной нормы), а также выводов о возмездности и добросовестности приобретения в целом.

В деле о взыскании убытков продавец уже лишен права опровергать добросовестность приобретателя, поскольку в статье 462 ГК РФ установлено, что продавец, привлеченный покупателем к участию в деле об изъятии имущества, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Процессуальные нормы также не позволяют опровергать в деле о взыскании убытков преюдициальные факты в пользу добросовестности приобретателя (статья 61 ГПК РФ[1] и статья 69 АПК РФ[2]).

Тем не менее, в судебной практике можно встретить решения судов, в которых добросовестность приобретателя была опровергнута уже после вступления в силу судебных актов об истребовании имущества, в которых суд исходил из добросовестности приобретателя.

Это решения по делам о взыскании с Российской Федерации в пользу добросовестного приобретателя, от которого имущество было истребовано, однократной денежной компенсации в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества на основании статьи 68.1 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости».[3]

Основной посыл законодателя такой - поскольку приобретатель недвижимого имущества полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра признается добросовестным (статья 8.1 ГК РФ), в случае если такой приобретатель не смог в течение 6 месяцев взыскать убытки с продавца в рамках исполнительного производства, он вправе получить компенсацию от государства по той причине, что ЕГРН является государственным информационным ресурсом.

Основываясь на ином составе участвующих в деле лиц (а в этом случае преюдиция судебного решения об изъятии имущества не действует), суды повторно проверяли сделку и отказывали во взыскании компенсации приобретателю на основании установленного статьей 8.1 ГК РФ исключения из общего принципа: не может быть признан добросовестным приобретатель если будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

• … приобретатель не проявил должной заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи, поскольку должен был учитывать незначительный срок (1 месяц) владения недвижимым имуществом продавцом, кроме того, не смог представить суду доказательств наличия объявлений о продаже объектов недвижимости на сайтах агентств недвижимости, в печатных изданиях, сети Интернет, поиска и приобретения А. спорного имущества через агентство недвижимости.[4]

• … неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени (август - октябрь … года), а также то обстоятельство, что бывший собственник квартиры на момент заключения договора купли-продажи состояла на регистрационном учете в приобретаемой квартире, не могли не вызвать у покупателя сомнений в действительности совершенных с квартирой сделок при должной осмотрительности и разумности покупателя в выборе спорного объекта недвижимости с целью его приобретения.[5]

Норма закона о взыскании компенсации за счет казны действовала только в течение 3 лет с даты вступления закона в силу (статья 2 ФЗ от 02.08.2019 №299-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»).

В данном случае интересна сама готовность суда пересматривать выводы о добросовестности приобретателя в другом деле, где не принимают участия собственник и продавец.

Материал подготовлен общественным представителем Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае в сфере земельных правоотношений и кадастровой оценки, профессором кафедры гражданского права и процесса ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет», кандидатом юридических наук, доктором философских наук, доцентом Сагалаевой Е.С.